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Concello de A Coruña
Novo Espazo Xuvenil

El contrato

Para contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013: LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBLIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER

 

El contrato de alquiler

El tipo de contrato
Hay dos tipos de arrendamientos urbanos:

  • el arrendamiento de vivienda, que tiene por objeto satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino
  • y los arrendamientos para otros usos: alquileres de locales de negocio y los alquileres llamados de temporada, por ejemplo el contrato por "curso escolar". Esta distinción es importante, porque las reglas que se aplican a uno y otro son distintas.

¿Cómo hago el contrato?
La ley no obliga en España a que el contrato de arrendamiento se haga por escrito, por lo que puede alquilarse un piso sólo "de palabra ". Nuestro consejo es ¡NO LO HAGAS!
El contrato escrito tiene que contener, obligatoriamente, los siguientes datos: 

  • Identificación de la vivienda arrendada: ciudad, calle, número, piso,etc.
  • Indicación de si está amueblada o no (¡Acuérdate de incluir el inventario, si lo has hecho!).
  • Plazo del alquiler.
  • Renta inicial.
  • Otras cláusulas acordadas por las partes: p.ej., indicaciones sobre quién correrá con los gastos, prohibición de subarrendar, etc. 

Para contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013:
LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBLIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER                                       

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La renta

  • La renta
    La renta es el "precio" del alquiler, la cantidad de dinero que paga el inquilino por ocupar la vivienda. Habitualmente el primer mes se paga por anticipado, pero el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de un mes.
    La renta hay que pagarla en el momento, lugar y mediante el procedimiento que acuerden inquilino y propietario. Pero si no han pactado nada, la renta debe pagarse mensualmente, dentro de los 7 primeros días del mes, en metálico, y en la vivienda arrendada. Sea cual sea la forma de pago  el arrendador tiene la obligación de entregar un recibo o justificante de pago de la renta, y el inquilino tiene derecho a exigir ese recibo.

¿Me pueden subir la renta?
Sobre esto, tienes que tener claro que:

  • Actualizar la renta no es lo mismo que subirla. Actualizarla es adaptarla a la subida anual de precios. Sólo puede hacerse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando la variación del IPC durante ese año. Si quieres saber cuál es la actualización que te corresponde pincha aquí.
  • Subir la renta también es posible, en el caso de que el arrendador haya realizado obras de mejora en la vivienda arrendada (p.ej.: las obras de instalación de nuevas infraestructuras de telecomunicaciones).

Para contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013: LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBLIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER

  • Otros gastos

¿Qué son los gastos generales?
El contrato puede incluir la obligación de que el inquilino pague, además de la renta, lo que se denominan  gastos generales, que no son otros que los gastos de comunidad de propietarios y los tributos del inmueble (el IBI). 

¿Qué son los servicios individuales?
Son aquellos servicios que se dispensan a través de aparatos contadores, por lo que se puede determinar exactamente el gasto hecho: gas, agua, electricidad, teléfono. Estos gastos, naturalmente, tiene que pagarlos el inquilino.

Para contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013: LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBLIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER

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La duración del alquiler

Para contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013: LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBLIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER

¿Cuánto dura mi contrato?: la prórroga automática
La LAU, para proteger al inquilino, dice que el contrato que dure menos de 5 años puede prorrogarse de año en año hasta llegar a los 5 años de duración mínima. Esta prórroga es automática, por lo que si el inquilino quiere seguir en el piso, no tiene que decirle nada al arrendador. En cambio, si el inquilino quiere irse de la vivienda al cabo del tiempo pactado, tendrá que avisar al arrendador al menos 30 días antes de la fecha prevista para el fin del contrato o de cualquiera de sus prórrogas (para "avisar" al arrendador de que no se va a aplicar la prórroga automática).

Si no se quiere renovar el contrato es bueno hacer el aviso por escrito y por un medio que deje constancia del contenido y la fecha en que se hizo: burofax, conducto notarial, telegrama...

Excepción a la prórroga automática
La única excepción se aplica si consta expresamente en el contrato que el arrendador va a necesitar la vivienda antes de que pasen 5 años para utilizarla como vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Eso sí, si pasaran tres meses sin ocupar la vivienda, el propietario deberá reponer al inquilino en el uso y disfrute de la misma por un nuevo período de hasta 5 años, con la indemnización de los gastos que se le hubieran ocasionado, o indemnizarle, a elección  del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta de los años que quedaren hasta completar 5.

¿Qué pasa si quiero dejar la vivienda antes de que venza el plazo?
A esto se le llama "desestimiento del contrato por el inquilino". Por muy duro que pueda parecer, lo cierto es que el inquilino, en estos casos, está incumpliendo su obligación de habitar la vivienda por el tiempo pactado.¿Qué pasa entonces?:
  • Si el contrato era por más de 5 años: el inquilino puede dar por terminado el contrato si el contrato ha durado al menos 5 años, y le comunica al casero el desalojo de la vivienda con, al menos, dos meses de antelación.
  • Si el contrato era por 5 años o menos: la ley no dice nada, por lo que se entiende que está incumpliendo una obligación, y el arrendador podrá exigirle una reclamación por los daños y perjuicios que el incumplimiento le cause. 

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La fianza

La fianza es una cantidad de dinero en metálico que el inquilino tiene que entregar al arrendador al celebrar el contrato de alquiler. Sirve para asegurar que el inquilino va a cumplir con sus obligaciones: pagar la renta, los gastos que le correspondan y que va a cuidar la vivienda y sus enseres, no causando desperfectos.
La fianza es obligatoria; no te puedes librar de ella. Su importe, en principio, es de una mensualidad, aunque lo cierto es que la ley no prohibe expresamente que se fije una fianza superior.
Cuando el contrato de alquiler finaliza, y una vez devueltas las llaves al arrendador, éste debe devolver la fianza o el saldo restante en el plazo de un mes. Si tarda más, tendrá que abonar intereses.
Tanto la Administración central como la mayoría de las Comunidades Autónomas han dictado normas sobre el depósito de las fianzas. En Galicia, el arrendador tiene que depositar la fianza en la Oficina de Fianzas de la Consellería de Vivenda e Solo.

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