Compra vivenda usada
♦ Precaucións previas
♦ O contrato de opción de compra e as arras ou sinal
♦ O contrato privado de compra
♦ A escritura pública
♦ Gastos
♦ Trámites posteriores
Precaucións previas
Exame persoal
Non nos importa ser pesados: debes visitar varias veces a vivenda para comprobar o estado real do inmoble.
Situación xurídica
Consulta sempre o Rexistro da Propiedade. Solicita unha nota simple informativa que che indicará cuestións tan importantes como quen é titular da vivenda; se esta se encontra ou non libre de cargas e gravames, como pode ser un embargo ou unha hipoteca; superficie da vivenda...
Situación económica
É imprescindible solicitarlle ao vendedor o último recibo do IBI e o último recibo de pago da cota da comunidade de propietarios, ou certificado do presidente da comunidade de veciños para comprobar que a vivenda está ao corrente das obrigas económicas que recaen sobre ela.
O contrato de opción de compra e as arras ou sinal
Unha vez que atopaches unha vivenda e xa comprobaches que todo está ben, é o momento de empezar a "asinar". Como o normal é que necesites un tempo para xestionar a hipoteca, o máis seguro é que asines un contrato que che garanta que a vivenda non vai ser vendida a outro antes de asinar a escritura pública de compravenda. Aínda que existen varias opcións, o habitual é:
- Asinar un contrato de opción de compra, polo que o vendedor quede obrigado, durante o tempo que se pacte, a non dispoñer da vivenda e a manter a oferta nas condicións que se acorden. Só xera obrigas para o vendedor, e o habitual é que o comprador pague un prezo polo dereito a comprar a vivenda (á que normalmente se chama prima).
- O máis frecuente é asinar un contrato privado de compra con entrega dun sinal a conta do prezo. Pero, unha vez máis, coidado co que asinas! porque hai dous tipos de arras ou sinal:
-
- As arras de desestimento: teñen a vantaxe de que che permiten "arrepentirte", pero iso si, perdendo o importe do sinal. Se o que se arrepinte é o vendedor está obrigado a devolverche o dobre da cantidade entregada.
- As arras confirmatorias: utilízaas só se é a casa dos teus soños e xa sabes que che van conceder a hipoteca porque a compra queda definitivamente pactada e tanto comprador como vendedor poden obrigarse a cumprir o asinado.
-
Contrato privado de compravenda
Contrato privado de compravenda
A sinatura dun contrato privado obrigará aos que o asinaron e aos seus herdeiros, de maneira que ambas as partes deberán cumprir o que asinaron. Non obstante, o contrato privado non é válido fronte a terceiros alleos a el. Convén saber que non serás propietario da casa ata que cha "entreguen", e considérase entregada a casa cando che dean as chaves ou ben se outorgue a escritura pública, salvo pacto en contrario. O contrato de compravenda debe conter as seguintes cláusulas: Identificación do vendedor e do comprador; identificación do inmoble, os datos rexistrais, a súa descrición e localización, referencia catastral e as cargas que o gravan; obrigas económicas da vivenda; obxecto do contrato (opción de compra, compravenda); prezo, forma de pago, e garantías pola parte do prezo aprazado. De existir préstamo hipotecario, as súas condicións no caso de subrogación nel por parte do comprador, repartición dos gastos; momento da entrega das chaves; prazo para outorgar escritura pública; efectos da resolución do contrato, ou do incumprimento das obrigas das partes (é neste apartado onde se adoita incluír a cláusula de arras ou sinal); data e sinatura dos contratantes.
De todos os xeitos, se queres estar seguro de que mentres tramitas a hipoteca a casa non é vendida ou hipotecada, podes pedir no Rexistro da Propiedade un certificado de información continuada, polo que durante un prazo de 10 días comunicaranche todas as modificacións rexistrais da vivenda que vai mercar. ↑volver
A sinatura da escritura pública
Unha vez que a entidade financeira autorizou a operación do teu préstamo hipotecario, é o momento de ir ao notario para o outorgamento da escritura pública de compravenda e a sinatura da hipoteca.
O notario, que tamén terá solicitado a información rexistral por fax, primeiro lerache o contrato de compravenda e logo procederase á súa sinatura. Unha vez outorgada a escritura de compravenda, lerase a escritura do préstamo hipotecario que asinará o comprador e o representante da entidade financeira. Insistimos en que, se non se entende algo, sempre hai que preguntar. Ademais é conveniente ler os contratos antes de ir ao notario.
Gastos compra vivenda usada
Os gastos da compravenda son independentes dos gastos do préstamo hipotecario que normalmente se solicita para comprar unha vivenda. En xeral, calcula para estes gastos un 10% do prezo da vivenda. Será válido calquera acordo para a distribución dos gastos entre os intervenientes, aínda que, no caso de que non exista acordo expreso, aplicarase o establecido na lei.
Que gastos corren a cargo do comprador?
• Gastos de notaría: segundo o Código Civil, o vendedor debe facerse cargo da matriz da escritura (orixinal) e o comprador está obrigado ao pago das copias. Na práctica, normalmente é o comprador quen asume todos os gastos de notaría. Os gastos de notaría calcúlanse sobre o valor escriturado da vivenda, sobre o que se aplica un arancel.
• Gastos de rexistro: tamén se calculan aplicando un arancel sobre o valor escriturado da vivenda.
• Imposto sobre Transmisións Patrimoniais: é un imposto estatal que grava, entre outros actos, as segundas e posteriores transmisións de vivenda. A xestión correspóndelles ás comunidades autónomas, por iso o tipo de gravame varía segundo a comunidade autónoma. En Galicia os tipos de gravame son os seguintes:
- O 7% calculado sobre o valor real do ben.
- O 4% no caso de familias numerosas. A suma de patrimonio de todos os membros non poderá superar os 400.000 euros, máis 50.000 adicionais por cada membro superior ao mínimo para obter a consideración de familia numerosa.
- 4% no caso de que a vivenda vaia constituír o domicilio habitual dunha persoa discapacitada física, psíquica ou sensorial cun grao de minusvalía igual ou superior ao 65%.
• Gastos de xestión: como xa che comentamos no apartado correspondente, se contrataches unha hipoteca, o banco encargarase de todos os trámites posteriores á venda, polos que cobrará os correspondentes gastos de xestoría.
• E, se contrataches unha hipoteca, terás que pagar o imposto de actos xurídicos documentados.
Que gastos corren a cargo do vendedor?
• Gastos de notaría correspondentes á matriz (orixinal) da escritura de compravenda.
• Imposto sobre o Incremento de Valor dos Terreos de Natureza Urbana: (o que normalmente se coñece como "plusvalía"), gravame que é fixado por cada Concello segundo uns máximos e uns mínimos fixados por lei. É un imposto autoliquidable, e hai que presentar a autoliquidación no Concello nun prazo de 30 días dende a sinatura da escritura.
• Gastos de cancelación de cargas anteriores: o vendedor está obrigado a pagar todas as cargas que tivese a vivenda con anterioridade á compravenda, tanto económicas como rexistrais, salvo se se pacta que o comprador se subrogue nun préstamo hipotecario que grava o predio.
Trámites posteriores á venda
Se solicitaches unha hipoteca, será a xestoría que contrata o banco a encargada de realizalos. Os teus papeis van seguir a seguinte ruta:
- Pago do Imposto de Transmisións.
- Pago do Imposto de Actos Xurídicos Documentados.
- Inscrición no Rexistro da Propiedade. Para a inscrición da compravenda e do préstamo hipotecario necesítase copia auténtica da compravenda e a carta de pago dos impostos.
- Cumpridos os trámites anteriores hai que actualizar no Centro de Xestión Catastral a titularidade do predio.
- O vendedor deberá pagar o Imposto Sobre o Incremento do Valor dos Terreos (a plusvalía), e acudir ao Concello antes de 30 días para o seu aboamento.
Simulación e autoliquidación do Imposto Incremento do Valor dos Terreos